Eindejaarstips 2012 eigen woning

Dit jaar voor het eerst wordt er bij de eindejaarstips 2012 speciaal aandacht besteed aan de eigen woning. Sinds jaren wordt er aan de hypotheekrente geknabbeld, maar deze laatste jaren gaat dit in een hoog tempo. Als we dit combineren met dalende woningprijzen en het lastig verkrijgen van hypotheken, dan is de eigen woning een zeer belangrijk onderwerp geworden binnen de aangifte inkomstenbelasting.

1. Starters op de woningmarkt. Als u voor het eerst een woning koopt, dan kunt u bij aankoop in 2013 en daarna alleen nog een lening of hypotheek afsluiten die in maximaal 30 jaar wordt afgelost, volgens een annuïtair schema. De aflossing moet ook daadwerkelijk plaatsvinden, bij een hypotheek van € 200.000 kan de maandlast hierdoor zomaar met € 100 per maand stijgen. Als u in 2012 uw koop afrondt, valt u nog onder de oude regels.
2. Minder hypotheek. Vanaf 2018 mag u nog maximaal de marktwaarde van de woning financieren. Nu is dit nog 104%. 
3. U heeft een eigen woning. Voor bestaande huiseigenaren met een hypotheekschuld verandert er in 2013 nog niet veel. Het is wel verstandig om in 2012 nog met uw hypotheekverstrekker te overleggen of u uw hypotheek niet moet omzetten in een andere vorm, bijvoorbeeld banksparen. Deze keuzewijziging is waarschijnlijk in 2013 niet meer mogelijk, dan zit u dus aan uw hypotheekvorm vast.
4. Verbouwing: als u vanaf 2013 gaat verbouwen en hiervoor uw hypotheek moet verhogen, dan geldt voor deze verhoging het nieuwe recht, derhalve aflossen in 30 jaar (zie ad 1). Ga eens met uw hypotheekadviseur of bank zitten om te kijken of u dit kunt voorkomen.
5. Lagere hypotheekrenteaftrek: nu is de hypotheekrente nog aftrekbaar tegen een maximaal tarief van 52%. Vanaf 2014 wordt dit maximale tarief langzaam verlaagd tot 38%. Dit gebeurt in kleine stappen van 0,5% per jaar. U kunt eens naar uw hypotheek kijken om te bezien of er slimmere mogelijkheden zijn. Ook kunt u bijvoorbeeld tegen 0% een hypotheek afsluiten bij uw werkgever, tenminste als die hieraan medewerking wil verlenen.
6. Kleine hypotheken aflossen: als uw aftrekbare hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait dat
   u moet betalen en u heeft vermogen in box 3, dan kunt u beter uw hypotheek aflossen. Let erop of dit boetevrij kan, meestal is dit wel zo. Door de aflossing hoeft u het eigenwoningforfait niet meer aan te geven.
7. Laag tarief overdrachtsbelasting: het tarief voor de overdrachtsbelasting is nu definitief verlaagd tot 2%. Dit geldt ook voor tuinen, garages, schuren, etc., mits u deze gelijk met uw woning aankoopt. Vanaf 2013 wordt dit nog leuker. Als u een tuin, garage, etc. later koopt, bent u ook 2% overdrachtsbelasting kwijt.
8. Restschuld bij verkoop: verkoopt u uw woning en blijft er een schuld over, dan kunt u nog gedurende maximaal 5 jaar (tot en met 31 december 2017) de rente over deze schuld in mindering brengen op uw inkomen. Deze termijn gaat wellicht nog naar 10 jaar, dit is thans niet helemaal duidelijk.
9. Kapitaalverzekering of spaarpolis: sommige hypotheken hebben een spaarproduct waarmee u uiteindelijk (een deel van) uw hypotheek aflost. Deze spaarproducten zijn niet belast in box 3. Wilt u een spaarpolis, kapitaalverzekering of beleggingsproduct afsluiten, dan moet u dit regelen vóór 1 januari 2013, voor dergelijke producten geldt namelijk vanaf 2013 niet meer de vrijstelling in box 1. De vrijstelling in box 1 blijft wel bestaan voor bestaande situaties. Er iijn een paar overgangsmaatregelen, als u vóór 2013 een een onherroepelijke koopovereenkomst of koop-aannemingsovereenkomst heeft
   afgesloten voor een eigen woning, kunt u ook gebruik maken van de vrijstelling in box 1.
10. Hypotheekrente vooruit betalen: als u geld in box 3 heeft staan en een redelijk hoog inkomen in box 1 heeft, dan kunt u overwegen om de hypotheekrente voor 2013 voor maximaal 6 maanden vooruit te betalen. Overleg wel met uw bank en neem alle spelregels in acht.
11. Lening van uw werkgever: u kunt voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning een lening aangaan bij uw werkgever, tenminste als uw werkgever hieraan medewerking wil verlenen. De hypotheekrente mag zelfs  worden vastgesteld op 0%. Dit kan ook een ideale oplossing zijn voor restschulden bij verkoop van uw woning of bij een verbouwing van uw eigen woning. Er is één belangrijk punt: het is geen recht, uw werkgever moet medewerking verlenen.