Overdracht ouderlijke woning

Mijn ouders kunnen hun woning aan mij verkopen of schenken, en deze vervolgens van mij huren. De waarde van woningen is de laatste tijd gedaald en de overdrachtsbelasting voor woningen is verlaagd van 6% tot 2%, is dit aantrekkelijk?

Wanneer schenken en wanneer niet?

Het tarief voor de schenk- en erfbelasting bedraagt tot zo'n € 120.000 (per kind) 10% en over het meerdere 20%, dit kunt u dus maximaal besparen bij een goed uitgevoerde estate planning. Bereken eens wat er zou moeten worden betaald als ouders komen te overlijden. Neem hiervoor het vermogen (bezittingen -/- schulden) en reken hierover een gemiddeld tarief van 15%, dit bedrag kunt u besparen als u zich goed zou laten voorlichten. Is het vermogen lager dan € 50.000, dan heeft estate planning eigenlijk niet veel zin, u zou dit vermogen jaarlijks kunnen schenken (en teruglenen).

Schenken op papier

Veel van mijn klanten schenken geld op papier. Dit wil zeggen dat het geld niet daadwerkelijk wordt overgeboekt. Voordeel is dat de ouders niet het bedrag hoeven te betalen, maar enkel 6% rente per jaar moeten vergoeden. Voor de kinderen is dit prima, immers ze krijgen jaarlijks 6% rente en betalen een deel (1,2% over de schenking) hiervan aan de Belastingdienst.

Overdracht ouderlijke woning

Enkele jaren geleden kon schenk- / erfbelasting worden bespaard door de eigendom van de ouderlijke woning te splitsen: de kinderen kregen de eigendom en  de ouders het vruchtgebruik, of de ouders huurden de woning van de kinderen. De wetgeving is toen aangepast en daarmee behoorde deze constructie tot het verleden. De verkoop is niet aantrekkelijk door de overdrachtsbelasting. Deze is bij verkoop aan de kinderen verschuldigd en bij vererving (dus bij overlijden) niet. Ook moet de familie er rekening mee houden dat de hypotheekrente over de lening niet meer aftrekbaar is. De woning valt voor de kinderen in box 3, hierdoor is er jaarlijks 1,2% verschuldigd over de nettowaarde (waarde -/- schuld).

Daarnaast blijven de ouders vaak in de woning wonen, ze hebben dan het genot van de woning. De ouders moeten dan huur gaan betalen, de huur bedraagt 6% van de waarde, dus bij een woning van € 500.000 bedraagt de jaarlijkse huur € 30.000 per jaar.

Door de spanning op de woningmarkt (lagere prijzen) en de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen naar 2% kan een rekensom nu weer aantrekkelijk zijn. U kunt eens met een fiscaal jurist gaan praten als het volgende aan de hand is:

1. De hypotheek op de eigen woning is beperkt.
2. De ouders hebben voldoende ander vermogen naast de eigen woning (zoals spaarrekening, beleggingen, etc.) en kunnen gedurende tenminste 5 - 10 jaar de huur betalen.
3. De ouders zijn niet gehecht aan de eigen woning.
4. De woning zou zomaar een hogere waarde in de toekomst kunnen hebben (bijvoorbeeld door locatie, etc.).
5. Het totale vermogen van de ouders bedraagt meer dan € 100.000.

Belastingtip

De kinderen kunnen het geld voor de aankoop lenen van de ouders, hierover moeten ze rente betalen. De rente kan - mits goed uitgevoerd - worden verrekend met de huur die de ouders moeten betalen.

Belastingtip

De overdrachtsbelasting over het voor de schenkbelasting belaste deel van de schenking kan worden verrekend met de schenkbelasting. Soms is het beter een deel van de woning te schenken en een deel te verkopen, dit is maatwerk.