Erfpacht-truc werkt niet

Een particulier verkoopt zijn woning aan een bank en vervolgens sluit hij een overeenkomst met de bank waarbij hij de woning via een erfpachtstructuur weer verkrijgt (recht van opstal). In beide (onderstaande) uitspraken prikt de rechter hier doorheen.

Gerechtshof inzake erfpachtstructuur (uitspraak 1)

Een huiseigenaar heeft in 2004 een eigen woning met daarop een woningschuld van € 191.896. De waarde van de woning is € 880.000. De bank, MeesPierson, en de eigenaar denken samen na over een truc om zijn schuldpositie te verminderen. Er wordt een constructie met een erfpacht met zijn eigen woning opgezet, waarbij een B.V., GrondwaardePlan B.V., de woning voor de marktprijs ad € 880.000 koopt. De huiseigenaar blijf er rustig wonen, want hij krijgt een eeuwigdurend erfpachtrecht en een opstalrecht. De jaarlijkse erfpachtcanon, welke fiscaal aftrekbaar is, bedraagt de eerste tien jaren € 100.000 en daarna € 20.000 per jaar.

De inspecteur accepteert de door X in aftrek gebrachte erfpachtcanon niet. De Rechtbank Haarlem oordeelt dat X in strijd met doel en strekking van de Wet IB 2001 heeft gehandeld. Volgens de Rechtbank is er sprake van een samenstel van rechtshandelingen, namelijk met als enige reden het ontgaan van belasting. De overeenkomst die tussen de verkoper / bewoner van de woning en GrondwaardePlan B.V. is gesloten, is volgens de Rechtbank niet anders dan een overeenkomst van geldlening ten behoeve van consumptieve doeleinden. Het bedrag van de koopsom wordt als lening aangemerkt en de jaarlijkse erfpachtcanons als rentebetalingen.

Hof Amsterdam is van mening dat aftrekbaarheid van de erfpachtcanons niet alleen niet aanvaardbaar is qua economisch resultaat, maar ook in strijd is met de strekking van art. 3.120 lid 1 van de Wet IB 2001. Argumenten:

• De waardeontwikkeling van de grond komt niet voor rekening en risico van de bank.
• De constructie heeft geen gevolgen gehad voor de gebruiksrechten en beschikkingsmogelijkheden met betrekking tot de woning.
• Het economisch resultaat van de overeenkomsten is gelijk aan een annuïteitenlening. 
• De canons zijn economisch vergelijkbaar met annuïteiten.
• De ontvangen bedragen heeft de verkoper niet aangewend ter verwerving, verbetering of het onderhoud van de woning, zodat van het rentebestanddeel in de erfpachtcanon niets aftrekbaar is.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Gerechtshof inzake erfpachtstructuur (uitspraak 2)

De heer X sluit in 2005 een overeenkomst met een bancaire instelling. De woning van X wordt verkocht aan de bank. Gelijktijdig wordt een erfpacht (en opstalrecht) uitgegeven aan X (voor € 140.000 per jaar). X verleent een hypotheekrecht aan een andere bank. Met de nieuwe lening worden de oude hypotheken afgelost. De Rechtbank ziet de betaling van de erfpachtcanon als aflossing en rentebetalingen en niet als aftrekbare erfpacht. Het Gerechtshof is het met de Rechtbank eens. Belangrijkste bezwaren:

• Situatie voor en na erfpacht is gelijk.
• De waardeontwikkeling van de grond is niet voor de bank.
• De erfpacht is gelijk aan een annuïteit.

Bron erfpachtstructuur

Gerechtshof Den Haag 24 juli 2013, nummer 11/00943.

Gerechtshof Den Haag 13 november 2013 (publicatie 16 juli 2014) ECLI:NL:GHDHA:2013:4301.