Bed & breakfast en belastingen

Steeds meer mensen verhuren een kamer of hun eigen woning om een extra zakcentje te verdienen. Als u ruzie met de Belastingdienst of uw gemeente wilt voorkomen, moet u zich wel aan de fiscale spelregels houden. Deze regels zijn meestal onduidelijk en er is een groot grijs gebied.

Huiseigenaar wordt hotelbaas

Steeds meer Nederlanders verhuren hun appartement, kamer of gehele eigen woning aan toeristen. Via bijvoorbeeld de website AIRBNB worden diverse verblijven aangeboden. Het is erg eenvoudig, u zet uw woning of kamer op deze website en de volgende dag kunnen zich al mensen bij u aanmelden. Daarna begint het feest pas echt (kamer schoonmaken, ontbijt regelen, mensen ontvangen, belastingen betalen, hotelvergunning nodig, administratie bijhouden, bevestigingen regelen, etc.). Elke gemeente heeft zijn eigen regels en verordeningen.

Veel voorkomende vragen bij verhuur en B&B

Er zijn enkele veel voorkomende vragen bij de verhuur van uw appartement, woning of een kamer. Hierbij een overzicht:

1. Mag ik mijn eigen woning verhuren? Uw woning structureel of bedrijfsmatig verhuren is vaak niet toegestaan, uw gemeente heeft hier problemen mee. Ook uw bank (als er een hypotheek op uw woning is gevestigd) kan hier problemen mee hebben. Wilt u een deel van uw woning verhuren, overleg dan met uw gemeente en uw bank (als er een hypotheek op de woning is gevestigd).
2. Moet ik belasting betalen over de inkomsten? Over de inkomsten uit vakantieverhuur moet u soms toeristenbelasting betalen. Ook bent u in sommige gevallen inkomstenbelasting (box 1) verschuldigd. Dit is maatwerk en voor de toeristenbelasting afhankelijk per gemeente.
3. Toestemming bij verhuur appartement: Bij de verhuur van uw appartement is soms toestemming van de Vereniging van Eigenaren noodzakelijk, kijk hiervoor in de splitsingsakte.
4. Mag ik als huurder mijn woning verhuren? Meestal is dit niet toegestaan, dit moet dan wel expliciet in de huurovereenkomst zijn opgenomen.

Verhuur van appartement toegestaan?

In een procedure bij het Gerechtshof (in 2013) is komen vast te staan dat bij verhuur van een appartement al snel sprake is van bedrijfsmatige verhuur. In deze casus wordt een appartement verhuurd (2 keer per maand). De VVE heeft hier bezwaar tegen (overlast) en stapt naar de rechter. Zowel de Rechtbank als het Gerechtshof geven de VVE gelijk, verhuur is niet toegestaan op grond van de splitsingsakte. De kans is groot dat meerdere VVE's eigenaren die hun appartement soms verhuren zullen aanpakken (en waarschijnlijk met succes).

Inkomstenbelasting en B&B

1. Kamerverhuur vrijstelling

Verhuurt u een deel van uw eigen woning, dan krijgt u soms te maken met de inkomstenbelasting. Voor de verhuur aan bijvoorbeeld studenten kunt u meestal gebruik maken van de kamerverhuurvrijstelling. U hoeft geen inkomstenbelasting te betalen indien:

1. de huur is lager dan € 4.748 (cijfers 2014) per jaar. Het gaat hierbij om de huur inclusief een mogelijke vergoeding voor het gebruik van de inrichting en energiekosten;
2. de verhuurde ruimte deel is van uw eigen woning (en geen zelfstandige ruimte);
3. u en de huurder staan ingeschreven op hetzelfde adres binnen uw gemeente;
4. de verhuur niet voor korte duur was. 

Bij verhuur aan toeristen voldoet u niet aan de hierboven gestelde eisen, de kamerverhuur vrijstelling is dus niet van toepassing. Het verhuurde deel van de woning valt dan in box 3, dit kan ervoor zorgen dat een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is (hypotheekrente over het verhuurde deel).

2. Inkomsten uit werkzaamheden

Inkomsten uit een Bed & Breakfast vallen meestal in box 1 als inkomen uit overige werkzaamheden. Verhuur kost immers werk./arbeid en dit wordt in Nederland belast met inkomstenbelasting. De activiteiten gaan meestal het normale vermogensbeheer te boven. Het zelfstandige deel dat wordt verhuurd moet dan op een balans worden gezet, de inkomsten zijn belast en de kosten zijn aftrekbaar. Het deel van de financiering op uw eigen woning moet u ook op de balans opnemen. U kunt over de waarde van het verhuurde deel afschrijven (minder winst). Daarnaast zijn de directe kosten (gas, water, electra, internet, zakelijke lasten, etc.) aftrekbaar. Bij verkoop is de boekwinst belast resp. het boekverlies aftrekbaar. Het wordt dus een echt "bedrijf". De MKB winst vrijstelling is niet van toepassing. Soms is exploitatie via een BV voordeliger (zal afhangen van de omvang en de overige inkomsten in box 1).

3. Inkomsten in box 3

Huur belastingvrij en kosten niet aftrekbaar. Deze route is in de praktijk lastig en werkt alleen als de eigendom van het onroerend goed bij iemand anders is gelegen dan degene die voor de verhuur zorgt. Dit is echt maatwerk en sterk afhankelijk van de feiten.

Toeristenbelasting en B&B

Als u een B&B begint of een kamer gaat verhuren, loopt u meestal aan tegen toeristenbelasting. Ongeveer 75% van de gemeenten in Nederland kent een dergelijke belasting. Sommige gemeenten willen toeristenbelasting heffen, maar het blijkt dat sommige verordeningen van de gemeente geen rechtsgeldige basis vormen om toeristenbelasting te heffen. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak van het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 22 juli 2014. Als in een verordening is opgenomen dat de toeristenbelasting van toepassing is op hotels en groepsaccommodaties, dan mag er geen toeristenbelasting worden geheven over de verhuur van een kleine B&B of kamer in een boerderij.

Zuiveringsheffing en B&B

In een procedure bij het Gerechtshof Amsterdam kwam aan de orde of het waterschap een tweetal aanslagen inzake zuiveringsheffing mag opleggen, één voor de woning en één voor de B&B. De rechter is van mening dat dit is toegestaan. Het gerechtshof komt tot de volgende conclusie

• Nu het B&B-gedeelte blijkens de inrichting ervan afzonderlijk in gebruik kan worden gegeven, kan het pand in zijn geheel niet als één afzonderlijke woonruimte worden aangemerkt. Het B&B-gedeelte vormt een afzonderlijke bedrijfsruimte omdat het niet meer dan bijkomstig afhankelijk is van buiten de ruimte aanwezige voorzieningen. Dat bepaalde diensten (klaarmaken ontbijt, wassen en strijken van linnengoed) door X worden verricht buiten het B&B-gedeelte, is niet van belang.
• Het pand bestaat, zo concludeert het hof, uit een woonruimte en een bedrijfsruimte waarvoor terecht afzonderlijke aanslagen zijn opgelegd.
• Het hof verklaart het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond. (Gerechtshof Amsterdam d.d. 21 januari 2016 ECLI NL GHAMS 2016 310)