Familiebankhypotheek voor de DGA

Uw vermogen brengt op de spaarrekening ongeveer 0% tot 2% op. U kunt uw geld ook aan uw zoon, dochter of kleinkind lenen voor de aankoop van een eigen woning of de aflossing van een bestaande hypotheek, dit bijvoorbeeld tegen een rente van 5% of 6%. Via een schenking kunt u vervolgens de netto maandlast van de hypotheek van uw zoon, dochter of kleinkind sturen (opletten: geen samenstel van rechtshandelingen).

De familiebank voor ondernemers en DGA's

De ouders spelen voor bank en de kinderen kunnen een huis kopen. De prijzen voor woningen in Nederland blijven redelijk hoog en door de hypotheekwijzigingen is het krijgen van een hypotheek, met name voor starters, erg lastig. Een hypotheek moet binnen 30 jaar worden afgelost, hierdoor stijgt de netto maandlast. Ouders kunnen hun spaargeld aan hun kinderen schenken of lenen om zo de (klein)kinderen te ondersteunen bij de aankoop van een woning of de aflossing van een bestaande hypotheek.

Rente familiebank

Er is vaak discussie over de hoogte van de rente die vader/moeder aan de kinderen in rekening mag brengen. De rente moet zakelijk zijn, dat is het uitgangspunt. In een procedure bij de Hoge Raad in juni 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1111) wordt in 2015 gerekend met 9% rente voor een lening met een rentevast periode van 15 jaar (geen zekerheden). De rente wordt door de inspecteur (en de rechters) vastgesteld op 4,5%.

Wat zijn aandachtspunten bij een familie bank lening?

1. Laat het kind afsluitprovisie betalen, is fiscaal aftrekbaar en bij de ouders niet belast
2. Hoge rente is fiscaal voordelig (voordeel inkomstenbelasting is groter dan nadeel successieheffing)
3. Ouders kunnen rente schenken aan de kinderen
4. Let op de aflossingseis op de hypotheek (anders rente niet aftrekbaar)

Schenken van geld aan kinderen

Als uw zoon of dochter tussen de 18 en 40 jaar  is, dan kunt u belastingvrij ruim € 100.000 aan uw zoon of dochter schenken. U moet hiervan wel een schenkingsaangifte indienen.

Lenen via de familiebank aan (klein)kinderen

Lenen aan uw zoon of dochter is in de praktijk een stuk aantrekkelijker. U (de ouder) krijgt 6% rente over uw geld en dit is meer dan op een normale spaarrekening. De betaalde hypotheekrente is bij uw zoon of dochter aftrekbaar in box 1. Banken maken winst op geld, de rente op uw spaargeld bedraagt gemiddeld 1% en de hypotheekrente is al snel 3%, de winst hiertussen is voor de bank. Bij een familielening of familiebank is de winst voor u en blijft deze binnen de familie.

Fiscale voordelen familiebank

De rente die op de lening wordt betaald (mits de lening is gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van een eigen woning) is aftrekbaar in box 1. Of een lening met of zonder hypothecaire zekerheid is verstrekt maakt fiscaal niet uit, zie echter onder bij notaristip. De rente is bij de ontvanger vrijwel belastingvrij, deze wordt belast in box 3. De ouder moet dus box 3 heffing betalen over zijn vermogen per 1 januari 2013. Het rentepercentage zou dus zo hoog mogelijk moeten zijn, de fiscus resp. de fiscale regels kennen echter wel grenzen. Het moet gaan om een marktconforme rente (iets afwijken, zeg 20% mag). Als er teveel rente wordt betaald, dan wordt het meerdere gezien als een (verkapte) schenking van uw kind aan u.

Op dit moment is de hypotheekrente bij een bank ongeveer 2-3%. Als u 3-4% zou rekenen, dan heeft u nog geen problemen met de fiscus, mits de rente dan ook bijvoorbeeld voor 5 tot 10 jaar vast wordt gezet. Wellicht dat u een lage rente wilt rekenen, maar dit is fiscaal niet gunstig, de rente is immers bij uw kind aftrekbaar en bij u als ouder feitelijk onbelast.

U kunt uw kind bij een feestdag (sinterklaas, kerst, verjaardag, etc.) per jaar € 5.000 belastingvrij schenken. Dit zou uw zoon of dochter dan weer kunnen gebruiken om de rente te betalen. Eventueel kunt u uw kleinkinderen ook nog € 2.000 per jaar schenken. U moet er wel op letten dat de rentebetaling en de schenking geen samenstel van rechtshandelingen is, ze moeten dus wel geheel los van elkaar staan. 

Familiebank en voorwaarden hypotheek

Als u nu een familiebanklening wilt opzetten, dan moet u rekening houden met de nieuwe hypotheekregels. De rente op dergelijke familiebankleningen is aftrekbaar indien:

1. verplichte aflossing via een annuïteit (elke maand vast bedrag aflossen);
2. informeren Belastingdienst (lening doorgeven aan de Belastingdienst, uiterst bij indienen aangifte).
3. schriftelijk vastleggen (eventueel met hypotheek of tweede hypotheek via de notaris)

Oversluiten bestaande hypotheek in familielening

Als uw zoon of dochter op dit moment een lening heeft afgesloten bij een reguliere bank, dan kan deze lening veelal niet ineens (zonder verkoop van de eigen woning) worden afgelost. Meestal mag er tussen de 10% en 20% boetevrij worden afgelost. Als er wordt gekozen voor een gefaseerde overgang, dus u neemt als ouder in enkele jaren de hypotheek over, dan gelden voor deze familielening de oude (gunstige) regels (dus er hoeft niet verplicht te worden afgelost). Het is verstandig dat de ouder de aflossing rechtstreeks overmaakt aan de hypotheekverstrekker van het kind, dit voorkomt onduidelijkheden en mogelijke fiscale problemen.

Kwijtschelden familiebanklening

U kunt er eventueel voor kiezen om de lening in jaarlijkse termijnen, via de schenkingsvrijstelling, af te bouwen of kwijt te schelden. Dit is mogelijk, edoch fiscaal voor uw kind niet direct aantrekkelijk. Door de bijleenregeling zal er ook in de toekomst een lagere hypotheekrenteaftrek bij uw kind aanwezig zijn.

Notaristip 1

Regel de familiebanklening via de notaris en laat een hypotheekakte opstellen. Kijk ook naar mogelijke problemen:

1. uw kind gaat failliet;
2. uw kind komt te overlijden (huis van de partner?);
3. uw kind gaat scheiden of het partnerschap eindigt;
4. de ouder komt te overlijden (legaat in testament).

Financiële tip

Leen nooit al uw spaargeld aan uw zoon of dochter, houd voldoende geld achter de hand voor calamiteiten, vakanties, etc. Conclusie: u moet er los van het fiscale voordeel wel een goed gevoel bij hebben.

Belastingtip

U kunt ook nog afsluitprovisie rekenen aan uw zoon of dochter, dit is aftrekbaar bij uw zoon of dochter en bij u belastingvrij.